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      380座廣場在手,王健林又殺回來了

      李惠琳 來源:21世紀商業評論 2021-10-22
      又要春風滿面了。

      題圖來源:視覺中國

      “瘦身”的王健林,重新殺回港交所。

      10月21日,珠海萬達商管提交招股書,這是王健林的商業運營平臺,核心業務就是管理運營萬達廣場。

      根據招股書,萬達商管總股本72.47億股,7月的一筆股權轉讓價格為24.84元/股,以此估算,估值約1800億元。

      IPO前,大連萬達商業持有萬達商管78.83%股權,王健林及配偶合計在大連萬達商業持股52.68%。

      這樣算,王健林間接持有萬達商管41.5%,單單這筆股權,就值約747億元。據福布斯全球實時富豪榜,王健林財富值僅為145億美元(約合人民幣927億元),在中國排名第20位,甚至落后龍湖集團老板吳亞軍2位。

      一上市,估計他的身價還要再漲漲了。

      “商管”巨無霸

      王健林治下的萬達商管,“巨無霸”當之無愧。

      截至2021年6月底,他管理了全國380座萬達廣場,在管商業物業建筑面積共5420萬平方米,約合54.2平方公里,須知,一個北京城,二環內的面積也才62平方公里。

      根據弗若斯特沙利文數據,在商業運營服務公司中,按在管建筑面積計算,萬達商業全球第一,在中國超過第二名至第十名的總和。

      龐大的規模,部分得益于輕資產戰略的實施。

      2015年,王健林公開提出,“萬達到了要靠品牌賺錢的時候”,拉開轉型的序幕,兩年后,萬達突然債務壓頂,輕資產策略加速,萬達廣場從拿地自持轉向輸出品牌和管理,獲得租金收入分成。

      被迫的去地產化,意外成就了萬達廣場,無需投入大量資金,以低成本快速擴張。

      從2018年末至2021年上半年,萬達商管獨立第三方持有的商業廣場數量,由42個增加至106個,現擁有的162個儲備項目,其中,133個由獨立第三方持有,輕資產模式占比達82%。

      萬達商管主要采用兩種輕資產模式:委托管理、租賃運營。

      前者主要是280個母公司集團商業廣場采用,后者為獨立第三方商業廣場中的82個采用。就單個商業廣場而言,租賃運營會多一項商戶租金收入。

      目前,商業管理、物業管理服務以及增值服務構成萬達商管的主要收入,受益于業務持續擴張,近年收入穩步增長。

      2018年至2020年,收入分別為110.23億元、134.37億元、171.96億元;核心利潤為17.51億元、12.70億元、11.76億元。

      其中,從獨立第三方商業廣場的收入,一直在提升。2020年,租賃運營模式的收入,占到總收入的約48.6%。

      好生意不愁債

      萬達商管的生意,王健林不用拿地,不再高杠桿撬動規模,負債規模就少很多。

      截至2021年6月底,流動負債總額為151.75億元,非流動負債3.6億元,負債總額155.35億元,這點債,都不如一個二流房企的債務水平。

      表面上,萬達商管的資產負債率不低,上半年達到80.4%,但是,公司手持現金65.51億元,而且現金流收入相對穩定。

      地產分析師嚴躍進向《21CBR》記者分析,相比傳統地產開發類房企,商管領域的高負債風險相對小,“基于其業務的輕資產屬性,后續降低負債的壓力也不會太大”。

      近年房地產調控政策密集,采用高杠桿的重資產房企,當下陷入到高負債的困境,這點上,王健林比較輕松的。

      當下,現金流高確定性的商管股也是熱門風口。

      以華潤置地旗下的華潤萬象生活為例,其主打物業管理及商業運營服務,2020年12月上市估值約400億港元,不到一年,市值已翻了一倍多,接近千億港元。

      以輕資產面貌轉換IPO賽道,萬達商管專注于商業廣場運營,更具稀缺性,且具有規模、盈利的優勢,大有價值重估的機會。

      截至2021年6月底,進駐萬達廣場的線下商戶超過80000家,覆蓋了超過19000個品牌。一年時間(截至今年6月),萬達廣場客流量高達46.07億人次,平均一個中國人,一年要去3次萬達。

      王健林這個網絡的價值,單比笨重的房子要大多了。

      2021年上半年,萬達商管毛利率達到42.4%,在行業中處于中高水平,同期商管股這一數據多在30%至50%之間。

      老王恐怖的一點在于,那么多商場,他把平均出租率做到了98.8%!這套本事未來大有用武之地,很多商場的業主會有求于他。

      原因在于,越來越多的商業廣場運營狀況不佳。

      據招股書披露,2015年至2020年,中國出租率低于70%的商業廣場數量,由6662家增加至9606家,估計到2025年,這些經營糟糕的商業廣場數量,將達到12090家。

      “萬達商管上市之后,市場估值和影響力會進一步增強?!眹儡S進表示。

      朋友圈又熱鬧了

      大勢看好,王健林的朋友圈又熱鬧了。

      內部預計,萬達商管IPO,在2021年底或者2022年初就能完成。

      王健林獲得了諸多大佬重金支持,22家公司進行了戰略投資,其中有騰訊、螞蟻集團、中信資本、碧桂園服務、鄭裕彤家族等豪門。

      當然,拿錢也有一定條件。

      招股書顯示,王健林與投資者設有對賭協議,萬達商管要保證,2021-2023年凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。

      如未達成,則大連萬達商業及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份或向投資者支付現金,補償投資者。

      “商業地產的盈利,存在一定不確定性,包括疫情的沖擊、教育機構的撤場以及消費市場乏力等等?!睂@樣的高增長,嚴躍進持一定謹慎態度。

      IPG中國首席經濟學家柏文喜則很樂觀。

      “萬達的發展戰略與執行力是市場公認的,除非政策面或者市場環境發生重大變化,否則萬達可以說是胸有成竹的?!卑匚南舱J為,萬達商管的利潤目標并不算高。

      他向《21CBR》記者分析,萬達要提升利潤水平,需繼續擴大在管面積的規模,提升輕資產模式以及增值與其他衍生服務收入的占比,同時運用科技手段降本增效。

      開源節流這一點上,王健林還真是蠻有想法的。

      比如,萬達廣場擁有廣泛的商戶及消費者資源,可以提供廣告變現服務,實現廣告資源的合理配置及精準的廣告投放;還準備向商戶提供定制化SaaS解決方案,用于運營管理、會員管理及市場營銷推廣服務等。

      萬達研發了一套“慧云”管理系統,對商業廣場能耗智能調控。據披露,對比下來,平均每個廣場,每年大約節省人工以及能源費用超過200萬。照此推算,光這個系統,一年能省大幾億。

      如今,一眾房企大佬焦頭爛額,平穩落地的王健林,依然春風得意。

      來源:萬達官方微博

      前不久,老王高調現身萬達集團與中國一汽合作儀式,宣布親自帶頭,高管將全部換乘紅旗汽車。

      那一天,他精神飽滿、滿面笑容。人走得順,大概就是這樣的。


      (編輯:陳曉平)
      相關標簽: 王健林  
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